Boulevard d'Anfa, Casablanca
Vérifications au titre foncier, condition suspensive de prêt, séquestre, prénotation, clause pénale : ce qu'un compromis de vente doit contenir pour ne pas se retourner contre l'acheteur.
Le compromis de vente est le contrat le plus engageant de l'opération immobilière, et paradoxalement celui que l'on signe le plus vite. À ce stade, le prix est arrêté, l'acquéreur a versé une somme, et le vendeur ne dispose plus librement du bien. Tout ce qui n'a pas été écrit ce jour-là deviendra, en cas de difficulté, une question de rapport de force.
Pour un immeuble immatriculé, le Code des droits réels (loi 39-08) impose que la vente soit constatée par un acte authentique ou par un acte ayant date certaine, rédigé par un professionnel appartenant à une profession légale et réglementée et habilité à cet effet. Un compromis rédigé entre particuliers sur papier libre expose donc les parties à un risque de nullité, et surtout à l'impossibilité pratique d'obtenir la mutation à la conservation foncière.
Le Dahir formant Code des obligations et des contrats reste le socle du droit commun applicable — vices du consentement, obligation de délivrance, garantie d'éviction et garantie des vices cachés.
C'est la partie du travail qui a le plus de valeur, et celle que l'on saute le plus souvent.
Elle doit être rédigée avec précision : montant emprunté, durée, taux maximal accepté, délai pour obtenir l'accord, forme de la preuve du refus. Une clause qui se contente de mentionner « sous réserve d'obtention du financement » se retourne contre l'acquéreur, faute de critères objectifs permettant d'établir que le refus n'est pas de son fait.
L'avance ne doit jamais être remise directement au vendeur. Elle est déposée entre les mains du rédacteur de l'acte, sur un compte dédié, avec une clause précisant expressément les cas de restitution et le délai de restitution. C'est la clause qui évite les contentieux les plus longs.
Inscrite à la conservation foncière, elle rend la promesse opposable aux tiers et empêche que le bien soit revendu ou hypothéqué pendant le délai de réalisation. Pour un immeuble immatriculé, c'est la protection la plus efficace dont dispose un acquéreur entre le compromis et l'acte définitif. Elle est trop rarement demandée.
Elle chiffre par avance l'indemnité due par la partie défaillante. Vérifiez qu'elle joue dans les deux sens : beaucoup de compromis prévoient la perte de l'acompte pour l'acquéreur, sans contrepartie symétrique à la charge du vendeur qui se rétracte.
Fixez une date butoir pour la signature de l'acte définitif, en tenant compte des délais réels d'obtention des documents administratifs et du financement. Prévoyez ce qui se passe à l'échéance : prorogation automatique, mise en demeure préalable, ou caducité de plein droit.
Annexez au compromis la liste exhaustive des pièces que le vendeur s'engage à remettre avant la réitération, et faites de leur remise une condition de la vente.
| Clause | Ce qu'elle évite |
|---|---|
| Condition suspensive de prêt précise | Perdre l'acompte en cas de refus bancaire |
| Séquestre chez le rédacteur | Courir après un acompte versé de la main à la main |
| Prénotation | Voir le bien revendu ou hypothéqué entre-temps |
| Clause pénale réciproque | Un vendeur qui se rétracte sans conséquence |
| Délai de réitération sanctionné | Un compromis qui s'éternise sans issue |
L'acquisition d'un bien en état futur d'achèvement obéit à un régime propre : contrat préliminaire, garanties, échelonnement des paiements adossé à l'avancement des travaux, et modalités de réception. Les points sensibles sont la garantie de remboursement ou d'achèvement, le calendrier des appels de fonds, la sanction du retard de livraison et le traitement des écarts de superficie constatés à la livraison. Ces contrats sont fournis par le promoteur : ils sont négociables, contrairement à ce que l'on dit souvent aux acquéreurs.
La première consiste à verser une « avance de réservation » avant toute vérification, sur la foi d'un simple reçu. Cet argent est difficile à récupérer si le titre révèle une hypothèque ou une indivision non résolue.
La seconde consiste à laisser passer plusieurs mois entre la signature de l'acte et l'inscription de la mutation au titre foncier. Tant que la mutation n'est pas inscrite, l'acquéreur n'est pas propriétaire à l'égard des tiers. Fixez ce point comme une obligation datée du rédacteur, et demandez le certificat de propriété actualisé une fois l'inscription effectuée.
La relecture d'un compromis de vente prend une heure. Elle porte sur trois choses : ce que dit le titre foncier, ce que dit le contrat, et ce que le contrat ne dit pas. Nous procédons régulièrement à cet examen pour des acquéreurs à Rabat et dans la région, avant la signature plutôt qu'après — c'est le seul moment où les clauses se négocient encore.
La cour d'appel de commerce de Casablanca écarte les pénalités de retard imposées à un entrepreneur : le délai contractuel ne pouvait courir avant la notification du permis de construire, et le maître d'ouvrage a fait achever le chantier trop tôt.
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