Boulevard d'Anfa, Casablanca
التحريات في الرسم العقاري، والشرط الواقف المتعلق بالقرض، ووضع العربون بين يدي محرر العقد، والتقييد الاحتياطي، والشرط الجزائي: ما ينبغي أن يتضمنه عقد الوعد بالبيع حتى لا ينقلب على المشتري.
الوعد بالبيع هو أكثر عقود العملية العقارية إلزامًا، وهو من المفارقة أسرعها توقيعًا. ففي هذه المرحلة يكون الثمن قد استقر، ويكون المشتري قد دفع مبلغًا، ولم يعد البائع حرًّا في التصرف في العقار. وكل ما لم يُكتب في ذلك اليوم يتحول، عند أول صعوبة، إلى مسألة موازين قوى.
بالنسبة إلى العقار المحفَّظ، تفرض مدونة الحقوق العينية (القانون رقم 39.08) أن يثبت البيع بمحرر رسمي أو بمحرر ثابت التاريخ يتولى تحريره مهني ينتمي إلى مهنة قانونية ومنظمة ومؤهل لذلك. ومن ثمّ فإن وعدًا بالبيع يُحرَّر بين الأفراد على ورق عادي يعرّض الطرفين لخطر البطلان، ويعرّضهما قبل ذلك للاستحالة العملية في الحصول على التقييد بالمحافظة العقارية.
ويبقى الظهير بمثابة قانون الالتزامات والعقود هو الأساس العام الواجب التطبيق — عيوب الرضى، والالتزام بالتسليم، وضمان الاستحقاق، وضمان العيوب الخفية.
هذا هو الجزء الأكثر قيمة في العمل، وهو الجزء الذي يُقفَز عليه في الغالب.
يجب تحريره بدقة: مبلغ القرض، ومدته، وأقصى سعر فائدة مقبول، وأجل الحصول على الموافقة، وشكل إثبات الرفض. أما بند يكتفي بعبارة «شريطة الحصول على التمويل» فينقلب على المشتري، لانعدام معايير موضوعية تثبت أن الرفض لا يعود إليه.
يجب ألا يُسلَّم المبلغ المدفوع مقدمًا إلى البائع مباشرة. بل يودع بين يدي محرر العقد، في حساب مخصص لذلك، مع بند يحدد صراحةً حالات الاسترجاع وأجله. وهو البند الذي يجنّب أطول المنازعات.
يجعل الوعد، بعد تقييده بالمحافظة العقارية، حجةً في مواجهة الغير، ويحول دون إعادة بيع العقار أو رهنه خلال أجل الإنجاز. وهو، بالنسبة إلى عقار محفَّظ، أنجع حماية يملكها المشتري بين الوعد بالبيع والعقد النهائي. وقلّما يُطلب.
يقدّر مسبقًا التعويض المستحق على الطرف المخلّ. تأكدوا من أنه يسري في الاتجاهين: فكثير من عقود الوعد تنص على ضياع العربون على المشتري، دون مقابل مماثل يتحمله البائع الذي يتراجع.
حددوا تاريخًا أقصى لتوقيع العقد النهائي، مع مراعاة الآجال الحقيقية للحصول على الوثائق الإدارية وعلى التمويل. وانصّوا على ما يقع عند حلول الأجل: تمديد تلقائي، أو إنذار مسبق، أو سقوط بقوة القانون.
ألحقوا بالوعد بالبيع لائحة حصرية بالوثائق التي يلتزم البائع بتسليمها قبل إبرام العقد النهائي، واجعلوا من تسليمها شرطًا للبيع.
| البند | ما يتفاداه |
|---|---|
| شرط واقف دقيق متعلق بالقرض | ضياع العربون عند رفض البنك |
| إيداع العربون لدى محرر العقد | ملاحقة عربون سُلّم يدًا بيد |
| التقييد الاحتياطي | إعادة بيع العقار أو رهنه في الأثناء |
| شرط جزائي متبادل | بائع يتراجع دون أي أثر |
| أجل نهائي مقترن بجزاء | وعد بالبيع يمتد بلا نهاية |
يخضع اقتناء عقار في طور الإنجاز لنظام خاص: عقد ابتدائي، وضمانات، وتقسيط الأداءات وفق تقدم الأشغال، وكيفيات التسلّم. والنقط الحساسة هي ضمان الاسترجاع أو ضمان الإتمام، وجدولة طلبات الأموال، وجزاء التأخر في التسليم، ومعالجة الفوارق في المساحة المعاينة عند التسليم. وهذه العقود يقدمها المنعش العقاري: وهي قابلة للتفاوض، خلافًا لما يُقال غالبًا للمشترين.
الأول أداء «تسبيق حجز» قبل أي تحرٍّ، بناءً على مجرد وصل. ويصعب استرجاع هذا المال إذا كشف الرسم العقاري عن رهن أو عن شياع لم يُحسم.
والثاني ترك عدة أشهر تمر بين توقيع العقد وتقييد نقل الملكية بالرسم العقاري. فما دام النقل غير مقيَّد، لا يُعدّ المشتري مالكًا في مواجهة الغير. اجعلوا من هذه النقطة التزامًا مؤرخًا على عاتق محرر العقد، واطلبوا شهادة ملكية محيّنة بمجرد إنجاز التقييد.
لا تستغرق مراجعة عقد وعد بالبيع أكثر من ساعة. وتنصبّ على ثلاثة أمور: ما يقوله الرسم العقاري، وما يقوله العقد، وما لا يقوله العقد. ونحن نجري هذا الفحص بانتظام لفائدة مشترين بالرباط وبالجهة، قبل التوقيع لا بعده — فتلك هي اللحظة الوحيدة التي تظل فيها البنود قابلة للتفاوض.
يتيح تبادل أولي تحديد طبيعة حاجتكم وإرشادكم إلى الخطوات الواجب اتباعها.
